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築8年以上の分譲マンションに住んでいる方の必読書!? 

築8年以上の分譲マンションに住んでいる方に、新刊のご紹介です。

以前、発売時に紹介させて頂いた『はじめてのマンション大規模修繕―「オープンブック方式」が常識を変える』
はじめてのマンション大規模修繕 の続編が出ました。

こちら↓です。
『価格開示方式(RM方式)によるマンション大規模修繕 ― オ-プンブックの考え方とその実践』
価格開示方式(RM方式)によるマンション大規模修繕

1冊目は、いずれマンション大規模修繕に関わる方に事前に知っておいてほしいことを整理した入門編でしたが、2冊目は、マンションの大規模修繕の検討を始める頃から工事が終わるまでの間のバイブル的マニュアルとして活用できるものです。
管理組合の理事になるタイミングが大規模修繕の検討・実施タイミングに当たる方、大規模修繕委員に就いた方の役に立つはずです。

ちょっと高めですので、管理費の予備費から数冊購入されて、理事や大規模修繕委員の方々で回覧の上、会議時に活用されてはと思います。

詳細な目次は、続きを読むに載せています。

追伸
こちら↓もよろしくお願いします。
三国志で学ぶランチェスターの法則


はじめに

序 章 マンション大規模修繕概論
1.フローからストックへ
   <マンションこそストックの代名詞>
2.大規模修繕の意義
  ◆建物の躯体
    (1)耐震性能
    (2)耐震診断、耐震補強
    (3)コンクリート問題
  ◆建物の外観
  ◆改良改善
3.大規模修繕知識体系
  ◆マンション管理の主体
  ◆維持保全の仕組み
    (1)保守点検
    (2)修繕
    (3)長期修繕計画
    (4)修繕積立金
    (5)計画修繕の実施
    (6)計画修繕実施概念
  ◆改修の重要性
    (1)性能のグレードアップ(改修工事)
    (2)計画修繕の基本
  ◆大規模修繕の進め方
    (1)検討体制の確立
    (2)専門家などの選定
    (3)劣化診断
    (4)改修設計
    (5)見積依頼
    (6)施工会社の選定
    (7)資金計画
    (8)合意形成
    (9)修繕の実施
  ◆主要な部位の特性
    (1)コンクリート、鉄筋
    (2)マンションの外壁仕上げ
    (3)防水
    (4)シーリング
    (5)廊下・バルコニーの床

第1章 リノベーション・マネジメント方式(価格開示方式)の概要
1.価格開示方式(RM方式)とは
  ◆価格開示方式(RM方式)の定義
    (1)オープンブック方式の採用
    (2)コストプラスフィー契約の採用
    (3)発注者のリスクを少なくする
  ◆価格開示方式(RM方式)の意義
  ◆オープンブック
    (1)回復利益の禁止
    (2)オープンブックの施工例
  ◆コストプラスフィー
  ◆リスクヘッジ
    (1)発注者側のリスク
    (2)施工者側のリスク
  ◆インセンティブ
  ◆コンストラクション・マネジメント(CM)方式
  ◆価格開示方式(RM方式)のパターン
    (1)マネジメント業務
    (2)オープンブック方式
    (3)不良不適格業者の排除(ホワイトリストの作成)
    (4)管理組合に対するリスクヘッジ
    (5)インセンティブ
    (6)マネジメント業務、設計業務などの直接人件費と経費の考え方
  ◆準委任契約と請負契約
  ◆契約タイプ別に注意すべき点
  ◆準委任型アットリスクRM方式(RM-A方式)
    (1)契約の流れ
    (2)RM会社のリスクヘッジ業務
  ◆請負型アットリスクRM方式(RM-B方式)
    (1)契約の流れ
    (2)RM会社のリスクヘッジ業務
  ◆工事統括管理会社活用型アットリスクRM方式(RM-C方式)
    (1)契約の流れ。
    (2)工事統括管理会社のリスクヘッジ業務
2.価格開示方式(RM方式)の基幹業務
  ◆RM会社のマネジメント業務
   <RM会社のマネジメント業務の主な内容>
    (1)劣化診断
    (2)設計段階
    (3)発注段階
    (4)施工段階(RM-A方式、RM-C方式の場合)
    (5)竣工後
  ◆RM会社のリスクヘッジ業務
3.価格開示方式(RM方式)の契約
  ◆RM契約という用語
    (1)価格開示方式 = RM方式
    (2)RM業務 = 価格開示方式改修マネジメント業務
    (3)RM契約 = 価格開示方式改修マネジメント契約
    (4)RMr = リノベーション・マネジャー
    (5)施工調整者
    (6)RM会社 = RM契約を行う組織
  ◆マネジメント業務から見た価格開示方式(RM方式)とは
   <準委任型アットリスクRM方式(RM-A方式)>
   <請負契約型アットリスクRM方式(RM-B方式)>
   <工事統括管理会社活用型アットリスクRM方式(RM-C方式)>
  ◆リスクヘッジから見た価格開示方式(RM方式)とは
   <準委任型アットリスクRM方式(RM-A方式)>
   <請負契約型アットリスクRM方式(RM-B方式)>
   <工事統括管理会社活用型アットリスクRM方式(RM-C方式)>
4.価格開示方式(RM方式)の業務報酬体系
  ◆設計監理方式の業務報酬体系
    (1)設計監理方式見積書の不思議?
    (2)マネジメント業務報酬
5.職業倫理・企業倫理
   【一般社団法人 リノベーション・マネジメント協会倫理規程(案)】

第2章 価格開示方式(RM方式)の業務体系
1.保全
  ◆ライフサイクルコスト
  ◆保全用語の定義
  ◆共用部分と専有部分
  ◆点検
   <日常点検・定期点検>
   <法定点検・定期報告>
    (1)建築基準法
  ◆修繕業務
   <日常修繕>
   <計画修繕>
  ◆大規模修繕の位置付け
2.計画修繕における専門家の役割
  ◆管理会社の重要性
  ◆建築設計事務所の役割
  ◆施工会社
3.建築基礎知識(鉄筋コンクリート)
  ◆コンクリートと鉄筋
  ◆セメント
  ◆骨材(砂・砂利)
  ◆混和材料
  ◆日本建築学会建築工事標準仕様書(JASS5)
    (1)主なJASS5の変遷
    (2)骨材によるJASS5の変遷
    (3)鉄筋のかぶり厚さ
4.劣化診断
  ◆建築・設備の劣化
  ◆鉄筋コンクリートの劣化現象
    (1)コンクリートの中性化
    (2)鉄筋の腐食
    (3)コンクリートのひび割れ
  ◆劣化診断の目的
    (1)計画修繕工事などを実施するため
    (2)長期修繕計画を作成・更新するため
    (3)不具合の原因を探るため
  ◆劣化診断の実施
    (1)予備調査
    (2)劣化診断(本調査)
    (3)劣化診断の進め方
  ◆劣化診断報告書、報告会
  ◆劣化診断とともに行う「基本設計案」の作成
5.設計段階
  ◆工事の発注方式の決定
  ◆設計図書の作成
  ◆数量積算
6.工事発注段階
  ◆施工会社選定
  ◆選定手順と見積評価
   <施工会社の募集>
   <絞込み>
    (1)書類選考(一次選考)・ロングリストの作成
    (2)現場説明会の実施と見積依頼
    (3)見積内容の審査(二次選考)・ショートリストの作成
    (4)施工会社によるプレゼンテーション(管理組合のヒアリング)
   <総会で最終選定>
  ◆見積金額の値段の開きのなぜ?
    (1)数量
    (2)材料単価
    (3)施工費
    (4)検査
    (5)直接仮設費
    (6)諸経費
  ◆請負契約
7.工事段階
  ◆工事説明会の開催
8.完成後段階
  ◆不可避である瑕疵
  ◆アフターサービス
  ◆アフターサービスと瑕疵担保責任の違い

第3章 マンション大規模修繕の理論
1.管理組合のプロジェクト運営 ~組織と役割~
  ◆審議・決議機関としての理事会
   <理事会の位置付け>
   <理事会が創設された背景>
   <総会・理事会の決議事項、理事会の判断事項>
    (1)総会議決事項
    (2)理事長の判断を認めるための理事会として決議を行うもの
    (3)理事会として判断できるもの
   <役員の対象者>
   <役員の役割>
  ◆委任関係
   <委任と準委任>
   <委任関係におけるコストとフィー>
  ◆執行機関としての理事長(管理者)
   <理事長(管理者)の権限と責任>
   <理事長の職務>
   <業務の委託・工事の請負についての契約行為>
  ◆管理組合法人
   <管理組合法人のメリット・デメリット>
   <管理組合法人の役員>
  ◆議決機関としての総会(集会)・区分所有法と集会主義
  ◆諮問機関としての専門委員会(修繕委員会)
   <専門委員会の位置付け>
   <理事会と専門委員会の関係>
   <修繕委員会>
   <専門的知識を有する者の活用>
    (1)誰を活用するのか?
  ◆責任施工方式・設計監理方式・価格開示方式
   <責任施工方式>
   <設計監理方式>
   <価格開示方式(RM方式)>
    (1)一つの事業体の形成
    (2)発注者側の技術者
    (3)監督員
2.管理組合会計 ~管理費・修繕積立金の区分経理~
  ◆管理組合が管理する対象とは
    (1)敷地としての駐車場
    (2)専用使用権のある共用部分
    (3)共用部分と構造上一体となった設備の専用部分
    (4)開口部を対象とした改良工事
  ◆管理費・修繕積立金・使用料について
   <管理費>
   <修繕積立金>
   <使用料>
   <団地型マンション・複合用途型マンションにおける
    管理費・修繕積立金>
  ◆総会決議
   <管理組合の業務>
   <普通決議・特別決議と工事・修繕>
   <決議事項>
  ◆会計原則・会計書類
   <権利能力なき社団と予算準拠の原則>
   <区分経理の原則>
   <管理組合会計の一般原則>
   <収支予算の編成・総会承認>
   <管理費・修繕積立金の収支決算の報告>
   <会計帳簿と会計書類>
    (1)収支計算書
    (2)貸借対照表
    (3)財産目録
3.大規模修繕のコスト
  ◆大規模修繕の適正価格とは?
   <発注者の立場>
   <受注者の立場>
   <組合員から預かったお金(修繕積立金)が使われる>
   <契約時に完成品がなく、段階的に詳細化され完成を迎える>
  ◆大規模修繕のコスト管理
   <コスト管理の概念>
   <コスト管理実施の状況>
   <大規模修繕のコスト管理の今後の課題>
  ◆建物のライフサイクルコスト(LCC)
  ◆単価
   <労務単価>
    (1)公共工事設計労務単価について
   <材工単価>
  ◆コストプラスフィー
   <コスト>
   <フィー>
  ◆オープンブック業務
  ◆清算業務
   <三つの清算方法>
    (1)費目別清算
    (2)数量による清算
    (3)実支払金額による清算
4.スケジューリング
  ◆行程と工程の違い
  ◆スケジューリングの方法
   <スケジューリングの基本>
   <行うべき作業項目と範囲>
    (1)作業項目
    (2)工事範囲
    (3)順序・所要時間
   <全体行程の調整>
   <制約条件>
5.長期修繕計画
  ◆長期修繕計画の歴史・現状
  <国土交通省「長期修繕計画標準様式・同作成ガイドライン」発表>
  <国土交通省「マンション標準管理委託契約書」を改訂>
  <国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」発表>
  【モデルケース算出例】
   <修繕積立金の積立方式>
    (1)均等積立方式
    (2)段階増額積立方式
  ◆長期修繕計画の作成
   <長期修繕計画の作成上の基本>
    (1)長期修繕計画の範囲
    (2)長期修繕計画の作成の前提条件
    (3)長期修繕計画の精度
    (4)長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件
    (5)長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順
    (6)長期修繕計画の周知、保管
    (7)長期修繕計画の作成の方法
    (8)修繕積立金の額の設定方法

第4章 大規模修繕工事 共通仕様書
1.大規模修繕工事 共通仕様書 共通事項
  ◆適用事項
   <プロジェクト運用方式>
    (1)責任施工方式
    (2)設計監理方式
    (3)準委任型アットリスクRM方式(RM-A方式)
    (4)請負型アットリスクRM方式(RM-B方式)
    (5)工事統括管理会社活用型アットリスクRM方式(RM-C方式)
  ◆一般事項
    (1)本仕様書の適用範囲
    (2)設計図書
    (3)用語
    (4)工事目的
    (5)疑義
    (6)軽微な変更
    (7)保険等
    (8)施工条件の特殊性
    (9)品質方針
    (10)安全方針
    (11)工程方針
    (12)関係法規の順守
    (13)施工管理
    (14)キックオフミーティング開催
    (15)設計図書の優先順位
    (16)諸官庁手続き
    (17)緊急連絡体制と苦情対応等
  ◆工事の準備
    (1)工事説明会
    (2)工程計画
    (3)仮設計画
    (4)施工計画
    (5)近隣への挨拶
    (6)備品(例)
  ◆共通仮設
    (1)仮設材料
    (2)現場事務所、仮設トイレ
    (3)倉庫及び詰所
    (4)洗い場
    (5)仮設計画
    (6)安全対策
    (7)仮設物撤去
    (8)水道・電気
    (9)補助鍵
    (10)エレベーターの使用
  ◆工事の進行
    (1)工事報告
    (2)月例会議
    (3)定例会議
    (4)記録作成
    (5)工事に関する広報
    (6)腕章などの着用
    (7)枝払い
    (8)養生
    (9)工事写真
    (10)仕様検討
    (11)近隣対策
    (12)施工時間(例)
    (13)作業の中止
  ◆工事の完成
    (1)後片付け
    (2)発生材等の処理
    (3)修復義務
    (4)施工検査
    (5)完成検査
    (6)最終清掃
    (7)引渡し
    (8)完成図書
    (9)定期点検報告
    (10)図書保存義務
  ◆工事保証(アフターサービス)
    (1)保証期間
    (2)適用除外
    (3)保証書
    (4)定期点検
  ◆提出書類一覧
  ◆説明資料
    (1)各方式による担当者区分表

第5章 価格開示方式のQ&A集

第6章 価格開示方式(RM方式)の将来
1.マンション管理の価格開示方式(RM方式)の可能性
  ◆マンション管理業務のオープンブック方式は可能か?
    【内訳明示例1】
    【内訳明示例2】
    【内訳明示例3】
  ◆マンション管理業務
    (1)事務管理業務
    (2)管理員業務
    (3)清掃業務
     【日常清掃内容】
     【特別清掃内容】
    (4)建物・設備管理業務
2.建設既存ストックの改修
  ◆社会資本ストックへの進出
  ◆耐震改修の必要性
  ◆建設業
  ◆建設業の雇用

おわりに

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