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新築一戸建て(土地付き)を建てて住めば自己資金ゼロでもほんとうの資産形成になる?――今月のイチオシ(4) 

今回は、新築一戸建てを資産形成の面で考えて
みたいと思います。

というのは私の経験として言えることですが、
住み替えを前提としたマンション購入は
資産形成につながらないケースがほとんどだと
感じているからです。

とくに新築マンションを買って、何らかの事情で
住み替えた場合、キャッシュフローで考えれば
たいていはマイナスになると考えていいからです。

また、新築・中古に限らず、一生住み続ける
前提でないと、老後を迎える頃に売ろうとしても、
売るに売れなくなっているとまではいかなくても、
古くて人気のない、買ったときよりも相当安くでしか
売れない状態になっている可能性大です。

純投資なら話は別かもしれませんが、「いずれ
住み替える」前提でのマンション購入は、築浅
中古をお勧めします。

さて、将来の資産価値についてですが――


日本において、長い目で見て資産として最も
減価しにくいものは何でしょうか?

おそらく、不動産と金(ゴールド)ではないでしょうか。

土地付き一戸建ての話にいく前に、いくつかの
ケースを考えてみたいと思います。


1.新築または築浅中古マンションを買い、20年後に
  買い替えるとすると

これはまさに今回私が経験したようなケースですが、
ある不動産会社の営業マンに言わせると

「新築マンションは、鍵を開けた瞬間に2割下がる」

そうです。

もちろん、景況感によって売値は変動しますが、
買ったときと景況感があまりかわらない時期での
売却を考えてみましょう。

<ケースA>

仮に、5,000万円の新築マンションを、諸経費のみの
自己資金で買い、20年後に3,500万円で売却した場合。
(金利3.0%、35年返済で概算)

支払総額:約4,600万円(住宅ローンのみ)

ローン残高:約2,800万円

購入時諸経費(一時費用):約200万円
諸経費(修繕積立金+管理費):仮に360万円
売却時諸経費:約130万円
諸経費合計:約700万円

実質支払総額:約4600万円=4600+2800+700-3500
        ⇒ 230万円/年 約20万円/月

20年後にいくらで売却できるかにもよりますが、
同レベルのマンションを借りていたとして、
約20万円/月よりも高いはずはないですね。

式の最後の3500が5000(購入価格と売却価格が同じ)に
なったとしても、約13万円/月になります。

今後、バブルは来ない(来ても元に戻る)、少子高齢化、
人口減少を考えると、マンションは減価償却分は
価値が下がる、くらいに考えておいたほうがいいでしょう。


<ケースA’>

上記と同じような物件を築浅で2割安=4,000万円で
買い、20年後に3,000万円で売却したとすると。

支払総額:約3,700万円(住宅ローンのみ)

ローン残高:約2,200万円

購入時諸経費(一時費用):約200万円
諸経費(修繕積立金+管理費):仮に360万円
売却時諸経費:約130万円
諸経費合計:約700万円

実質支払総額:約3,600万円=3700+2200+700-3000
        ⇒ 180万円/年 約15万円/月

これなら賃貸とトントンですね。得はしていないですが。

ちなみに式の最後の3000が4000になったとすると、
約11万円/月 になります。


2.新築または築浅中古マンションを買い、35年で
  ローンを払い終わったとすると

<ケースB>

5,000万円の新築マンションを、諸経費のみの
自己資金で買い、35年ローンを支払い終わった
時点(金利3.0%)。

支払総額:約8,900万円(住宅ローンのみ)

ローン残高:0万円

購入時諸経費(一時費用):約200万円
諸経費(修繕積立金+管理費):仮に630万円
諸経費合計:約830万円

実質支払総額:約8,900万円  21万円/月相当

で、問題は、この築35年のマンションにいくらの
価値があるかですね。

日本では(今の制度、構造を前提とすると)、土地分の
価値しかなくなっていると考えておいたほうがよさそうです。

土地の値段は、少子高齢化や人口減の影響で
ほとんど変わらないとすると、新築マンションだった場合
土地部分はだいたい3割くらいですから1,500万円です。
(中古マンションだと5~6割くらいだそうです。)

35年後、このマンションの価値が1,500万円だとすると
実質支払総額は約7,400万円となり、17.6万円/月相当に
なります。家賃との比較で言うと、これでトントンくらいですね。


<ケースB’>

築浅中古だった場合も確認しておきましょう。

4,000万円の築浅中古マンションを、諸経費のみの
自己資金で買い、35年ローンを支払い終わった
時点(金利3.0%)。

支払総額:約6,460万円(住宅ローンのみ)

ローン残高:0万円

購入時諸経費(一時費用):約200万円
諸経費(修繕積立金+管理費):仮に630万円

実質支払総額:約7,300万円  17.4万円/月相当

ここでケースBと同様に考えるにあたって、
建物:土地が新築の場合7:3だったものを、2割安で
買ったとして、5:3になっていたとすると、元々の
土地部分の価格は4,000万円の8分の3で、新築と
同じ約1,500万円と考えられます。

こう考えると、実質支払総額は5,800万円となり、
13.8万円相当となります。

これだと家賃支払いに比べて、3万円/月くらい
ゲインしていることになります。


ここまで、長々とお付き合い頂いた方、ありがとう
ございました。

一戸建ての場合、基本、一生涯住み続ける前提
でしょうから、上記に2.のケースにならって、
ローン支払い終了時点での残存価値を考えて
みればいいでしょう。

一戸建ての場合、どこに建てても、うわものの価格は
大差ないですが、土地の価格や土地部分の割合は
場所によって大きく違ってきます。

ケースバイケースではありますが、都市部であれば、
たとえ駅から離れていても、マンションに比べて土地
部分の割合が高くなる――とくに新築マンションと
比べた場合――はずです。


今回の結論としては、自宅の購入を、夫婦一代限りの
ものと考えている方を除いては、とくに資産形成を
目的のひとつにするのであれば、

新築一戸建て住宅を実質タダで手に入れる方法

を研究して、土地付き一戸建てを手に入れることが
あなたにとって現実的なのか非現実的なのか、一度
考えてみてはいかがでしょうか? ということです。


「一戸建てよりマンションだよ」という方に対しては、
新築より築浅中古をお勧めしたいと思います。
(そう思われるまっとうな理由もたくさんあると思って
います。決して、ライフスタイルや価値観の面で、
マンション購入を否定しているわけではありません。
あくまでもキャッシュフローと資産形成の面です。)

ただし、今回のシュミレーションでは、少子高齢化、
人口減少、不動産バブルはもうない(あっても一過性)、
本格的なインフレは期待できない、という前提を
置いていることを、重ねてお断りしておきます。

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